경제돋보기: 대출 한도는 반토막 났는데 서울 집값은 76주째 오르는 이유

정부가 다주택자 대출 만기연장을 막고 LTV를 절대금액 기준으로 바꾸는 등 역대급 대출 규제를 꺼냈는데도, 서울 아파트값은 76주 연속 상승을 이어가고 있습니다. 은행들이 자체적으로 주택담보대출 한도를 6억원에서 3억원까지 줄이면서 자금 여력이 부족해진 실수요자들은 강남 대신 노도강과 금관구 같은 서울 외곽 중소형 아파트로 눈을 돌렸고, 그 결과 해당 지역들이 오히려 신고가를 쓰는 역설이 벌어졌습니다. 이 글에서는 규제가 왜 이런 방향으로 새어나갔는지, 그리고 내 집 마련을 준비하는 실수요자가 지금 이 흐름에서 무엇을 챙겨야 하는지를 정리했습니다.

은행 창구 위 크고 작은 두 모형 집과 이를 바라보는 가족 실루엣, 서울 아파트 대출규제 풍선효과 이미지

규제는 역대급인데, 왜 집값은 안 잡히는 걸까

먼저 우리가 가볍게 짚어볼 시장 흐름은 정부가 올해 꺼내든 카드의 무게감입니다. 정책브리핑 자료를 보면 2026년도 가계부채 관리방안에는 다주택자 주택담보대출 만기연장 불허, 사업자대출 전면 점검이 포함됐습니다. 한경 부동산밸류업센터의 해설에 따르면 이번 대책의 핵심은 LTV 비율이 아니라 절대 금액으로 대출 한도를 제한하는 방식으로, 15억원 이하 주택은 최대 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 최대 4억원, 25억원을 넘으면 최대 2억원까지만 대출이 가능하도록 바뀌었습니다. 집값이 비쌀수록 오히려 대출 가능 금액이 급격히 줄어드는 구조예요. 금융위원장도 이제는 금융이 부동산 시장과 절연을 선언하고 새로운 미래로 나아가야 한다며 全 금융권에 총량관리 목표 달성과 대출규제 위반 점검을 철저히 해달라고 당부했습니다.

이 정도면 어지간한 상승세는 꺾일 법한데요. 그런데 실제 시장은 정반대로 움직였습니다. 이 지점에서 은근히 의아해지는 대목이죠. 뉴스핌 보도에 따르면 서울 아파트 매매가격은 7월 4주(27일 기준) 기준 0.25% 오르며 76주 연속 상승을 기록했습니다. 헤럴드경제가 인용한 자료로는 올해 서울 아파트 매매가격 누적 상승률이 5.74%로 전국(1.87%)과 지방(0.18%)을 크게 웃돌았습니다.

은행들이 대출 한도를 더 세게 줄인 게 오히려 방향을 틀었습니다

그다음으로 지갑을 열고 눈여겨볼 점은 정부 대책 이후 은행권이 자체적으로 더 강하게 조인 대목입니다. 헤럴드경제 보도를 보면 KB국민은행이 주택담보대출 한도를 기존 6억원에서 3억원으로 축소하는 등 시중은행들이 잇달아 대출 문턱을 높였습니다. 그러자 자금 여력이 부족해진 실수요자들의 동선이 완전히 바뀌었어요. 10억~15억원대 아파트 거래는 위축된 반면, 대출 부담이 상대적으로 적은 10억원 이하 중저가 아파트로 수요가 이동하면서 노원·도봉·강북구, 이른바 '노도강' 지역에서는 오히려 신고가 거래가 이어졌습니다. 실제로 노원구 월계동의 한 아파트 전용 59㎡는 신고가를 새로 썼고, 같은 지역 다른 단지도 최고가를 경신했습니다.

파이낸셜뉴스가 짚은 서남권 상황도 비슷합니다. 서울 전체 아파트 거래는 감소한 가운데, 금천·관악·구로구 이른바 '금관구'의 거래는 30% 넘게 늘었고, 이 지역이 포함된 서남권 소형 아파트값은 관련 통계가 제공된 이후 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 구체적으로 구로구 신도림동의 한 아파트 전용 59㎡는 1년 만에 4억2000만원이 올라 14억5000만원에 거래됐습니다. 실수요자들이 '더 싸고, 대출이 통하는' 지역으로 밀려난 결과가 그대로 가격에 찍힌 셈이에요. 고개가 끄덕여지는 대목이죠. 규제가 수요 자체를 없앤 게 아니라, 수요가 갈 수 있는 곳을 좁혀놓았을 뿐이었던 겁니다.

규제가 통한 곳도 분명 있습니다

나아가 우리 자산 관리 관점에서 주목해야 할 결은, 이번 규제가 아무 효과가 없었던 건 아니라는 점입니다. 뉴스핌은 최근 정부 규제가 집중된 화성 동탄의 경우 아파트 매매가격 상승률이 큰 폭으로 낮아지며 규제 효과가 뚜렷하게 나타났다고 전했습니다. 실제로 화성 동탄구는 상승폭이 1.29%에서 0.73%로, 구리시는 0.64%에서 0.31%로 줄어든 반면, 아직 규제가 덜 미친 용인 기흥구는 오히려 오름폭이 확대됐습니다. 규제 지역으로 새로 지정된 곳은 확실히 숨을 고르지만, 바로 옆 동네로 수요가 옮겨가는 흐름이 반복되고 있는 거예요.

전셋값도 같이 오르고 있다는 게 더 걱정입니다

여기까지 매매 시장을 짚었으니, 임차인 입장에서도 중요한 부분을 놓치지 말아야 합니다. 헤럴드경제 자료를 보면 서울 아파트 전세가격지수도 올해 누적 5.72% 올라 매매 상승률(5.74%)에 거의 근접했습니다. 더스쿠프 분석에서는 서울의 전세가격지수 상승률 역시 매매와 나란히 75주 연속 상승세를 이어갔다는 점도 지적됐습니다. 전세 매물 부족이 이어지는 상황에서, 대출이 막힌 실수요자들이 매매 대신 전세나 월세 쪽으로 몰리며 임대 시장까지 함께 밀어올리는 흐름인 셈이에요.

그래서 지금 내 집 마련, 어떻게 접근해야 할까

정부는 이 흐름을 그냥 두고 보지는 않는 모습입니다. 서울경제 보도를 보면 부동산 정책 국민 대토론회를 앞두고 온라인 정책 제안이 1600건을 돌파했는데, 주택금융 분야가 742건으로 가장 많았고 무주택자·생애최초 주택 구입자에 대한 대출 규제 완화 요구가 잇따랐습니다. 청와대 정책실장은 초고가 실거주 1주택에 대한 차등 과세 방침을 밝히며, 일정 기간 내 매도 시 양도세 부담을 완화하는 방안도 검토 대상이라고 언급했습니다. 이달 말 세법개정안에 이런 의견들이 어떻게 반영될지가 다음 변수예요.

지금처럼 규제와 풍선효과가 맞물려 있는 국면에서는, 특정 지역의 가격만 보고 '싸다, 지금이 기회다'라고 판단하기보다 그 지역이 왜 상대적으로 대출이 잘 통하는지, 그리고 향후 규제지역으로 추가 지정될 가능성은 없는지를 함께 살펴보는 게 안전합니다. 무주택 실수요자라면 생애최초 대출 완화나 세제 개편 발표 일정을 챙겨보시는 것도 실질적인 도움이 될 수 있어요. 반대로 이미 집을 보유하고 계신 분이라면, 다주택 여부에 따라 만기연장 가능 여부가 완전히 달라지는 만큼 본인 대출의 만기 시점과 예외 조건에 해당하는지를 미리 확인해두시길 권해드립니다.