보유세 강화엔 동의하는데, 어디까지가 문제
7월 23일, 서울 여의도 KBS 별관에 이재명 대통령이 직접 앉았습니다. 부동산정책 국민 대토론회 마지막 회차, 주제는 보유세였습니다. 이 대통령은 이 자리에서 "보유세를 강화해야 한다는 데 사실 대체적으로 동의하는데, 어느 범위에서 강화할 것인가, 어느 정도 강화할 건가, 어떤 차등을 둘 것이냐가 사실은 중요하다"고 말했습니다. 자산 증식 목적으로 여러 채를 가진 경우와, 진짜 살려고 산 집은 다르게 취급해야 한다는 게 요지였습니다. 2026 세제개편안의 방향이 이 발언 한 줄 안에 거의 다 담겨 있는 셈입니다.
법정 시한은 이미 정해져 있다
세제개편안은 아무 때나 나오는 게 아닙니다. 정부 관계자에 따르면 세제 개편안은 법정 일정상 7월 말에서 8월 초에는 마련돼야 합니다. 그래서 정부는 7월 한 달 동안 공급·금융·세제를 주제로 총 4차례 토론회를 열었고, 이 중 세제를 다룬 마지막 토론회에 대통령이 직접 참석했습니다. 뒤이어 7월 27일에는 한성숙 국무총리 주재로 2차 토론회가 한 번 더 열렸는데, 여기서도 결론을 내지 못한 보유세·양도세 개편, 실수요자 대출 규제 문제가 다시 논의됐습니다. 이 정도면 세제개편안이 이미 완성돼 있고 발표 타이밍만 조율 중이라기보다는, 막바지까지 의견 수렴이 이어지고 있는 상태라고 보는 게 맞습니다.
지금 종부세는 어떻게 매겨지고 있나
개편 방향을 이해하려면 먼저 지금 구조를 알아야 합니다. 현재 종합부동산세는 2주택 이하 소유자에게 과세표준 구간별로 0.5%~2.7%, 3주택 이상 소유자에게는 0.5%~5.0%의 세율을 적용합니다. 공제 기준도 다릅니다. 1세대 1주택자는 과세표준 산정 시 12억원을 공제받지만, 다주택자는 9억원까지만 공제됩니다. 즉 지금도 실거주 1주택자를 더 유리하게 대우하는 구조이긴 한데, 이 대통령의 발언은 "그 차등을 지금보다 더 벌리자"는 쪽에 가깝습니다.
"작년에 부모님 집 종부세 고지서를 같이 살펴본 적이 있는데, 실거주 1주택인데도 공시가격이 오르면서 세액이 눈에 띄게 늘어난 걸 보고 '똘똘한 한 채'라는 말이 남 얘기가 아니겠구나 싶었습니다."
개편의 3가지 축: 가액, 차등, 거래세
파이낸셜뉴스 보도를 종합하면 이번 세제개편은 크게 세 갈래로 움직이고 있습니다.
- 첫 번째는 가액 기준 과세입니다. 초고가 주택 기준을 새로 정하는 건데, 토론회에서는 시가 10억원부터 적용해야 한다는 의견부터 30억~50억원 이상으로 잡아야 한다는 의견까지 편차가 컸습니다. 서울과 지방의 집값 격차가 큰 만큼, 전국 단일 기준을 적용하면 체감 부담이 지역마다 달라질 수 있어 지역별 보정 방안도 함께 검토되고 있습니다.
- 두 번째는 주거용과 비거주용의 세부담 차등입니다. 실제로 살고 있는 집인지, 투자·임대 목적으로 보유한 집인지에 따라 세율을 다르게 매기는 방향에 무게가 실렸습니다.
- 세 번째는 보유세는 단계적으로 올리고 거래세는 낮추는 조합입니다. 국내 부동산 보유세의 실효세율이 주요국보다 낮다는 게 정부 판단인 반면, 한 번에 세율을 크게 올리기보다는 세율·공제액·과세표준을 순차적으로 조정하는 방식이 유력하게 거론되고 있습니다. 대신 양도세를 낮춰서 다주택자들이 매물을 내놓도록 유도하겠다는 계산도 깔려 있습니다.
반대 목소리도 만만치 않다
물론 방향이 이미 정해진 건 아닙니다. 토론회에서는 보유세를 강화해야 세 부담이 형평에 맞다는 주장과, 결국 그 부담이 임차인에게 전가될 수 있다는 우려가 팽팽히 맞섰습니다. 정세은 충남대 경제학과 교수는 "세제개편안은 강력해야 한다"며 "거주 중심으로 바꾼다면서 거주자에게 더 많은 혜택을 주거나, '똘똘한 한 채' 기준을 너무 높게 잡아 또 다른 구멍을 만들거나, 보유세를 강화하는 대신 양도세를 낮춰 준다면 시장을 잡기 어렵다"고 지적했습니다. 보유세는 올리되 거래세(양도세)는 낮추겠다는 정부 구상 자체를 향한 정면 비판인 셈입니다.
대출 규제도 같은 테이블에서 논의 중
세제만 따로 노는 이슈가 아닙니다. 앞서 다룬 [대출 한도는 반토막 났는데 서울 집값은 76주째 오르는 이유]에서 짚었던 대출 규제 문제도 같은 토론회 테이블에 함께 올라왔습니다. 청년·신혼부부 등 실수요자의 대출 완화 요구가 많았고, 청와대 정책실장은 생애최초 대출의 LTV 70%는 유지하되 한도 6억원 부분은 고민해봐야 한다고 언급했습니다. 다만 정부 내에서는 완화에 반대하는 의견이 더 많다고도 했습니다. 온라인으로 접수된 정책 제안 1600여 건 중 주택금융 분야가 742건으로 가장 많았다는 점을 보면, 세금보다 오히려 대출 완화에 대한 국민 관심이 더 큰 상황이라는 것도 엿볼 수 있습니다.
제 개인적인 생각으로는, 지금처럼 기준이 확정되지 않은 시기엔 무리하게 움직이기보다 발표 이후 최소 한 주 정도는 기존 계획을 미뤄두고 지켜보는 쪽이 안전하다고 봅니다.
지금 이 시점에 챙겨야 할 것
세제개편안이 아직 확정되지 않았다는 걸 감안하면, 지금 시점에 챙길 건 확정된 세율이 아니라 본인이 어느 쪽에 해당할지 미리 가늠해보는 일입니다. 1세대 1주택 실거주자라면 이번 개편으로 오히려 유리해질 가능성이 있는 쪽이고, 다주택자나 비거주 목적 보유자라면 보유세 부담이 커질 가능성에 대비해두는 편이 낫습니다. 초고가 주택 기준이 10억원 선으로 낮게 잡히느냐, 30억~50억원 선으로 높게 잡히느냐에 따라 해당 여부가 완전히 달라지는 만큼, 발표 이후 본인 주택의 공시가격이 어느 구간에 들어가는지부터 확인해보시길 권해드립니다.
FAQ
Q1. 세제개편안은 정확히 언제 발표되나요?
법정 일정상 7월 말에서 8월 초 사이로 예정돼 있습니다. 다만 토론회 의견 반영 일정에 따라 발표 시점이 며칠 앞뒤로 조정될 수 있습니다.
Q2. 1세대 1주택 실거주자도 보유세가 오르나요?
아직 확정되지 않았습니다. 다만 토론회에서 실거주 1주택자와 다주택·비거주 보유자의 세 부담을 차등화하는 방향에 무게가 실린 만큼, 실거주자는 상대적으로 유리하게 설계될 가능성이 있습니다.
Q3. 양도세는 낮아지나요?
보유세를 단계적으로 강화하는 대신, 다주택자의 매물 출회를 유도하기 위해 양도세를 낮추는 조합이 유력하게 거론되고 있습니다. 다만 이 조합 자체에 대한 전문가 반대 의견도 있어, 최종안에서 어떻게 반영될지는 발표를 지켜봐야 합니다.
참고 출처
- 파이낸셜뉴스 (fnnews.com)
- 이투데이 (etoday.co.kr)
- 문화일보 (munhwa.com)
- 국세청(nts.go.kr) 종합부동산세 세액 계산 흐름도
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