경제돋보기: 2026 세제개편안 확정, 종부세 진짜 얼마나 오르나 (feat. 마포 vs 압구정)

예고편이 끝나고 본편이 나왔다

지난달 이재명 대통령이 "보유세를 강화해야 한다"고 예고했던 그 세제개편안이, 8월 3일 오늘 서울 중구 은행회관에서 세제발전심의위원회를 거쳐 확정됐습니다. 2026 세제개편안의 부동산 부문 핵심은 하나로 요약됩니다. 종합부동산세 과세 기준을 지금까지의 '주택 수' 중심에서 '주택 가액' 중심으로 완전히 바꾸겠다는 것입니다. 2022년 12월 현행 종부세 체계가 갖춰진 이후 첫 개편입니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 "집은 사는(buying) 것이 아니라 사는(living) 곳이라는 원칙 아래 거주 중심의 주택시장이 정착되도록 한다"고 개편 취지를 밝혔습니다.

숫자로 보면 이렇게 달라진다

가장 궁금한 건 결국 "얼마나 더 내느냐"입니다. 과세표준 6억~12억원 구간의 1·2주택자 세율이 현행 1.0%에서 2027년 1.3%로 오릅니다. 이 구간은 실거주 1주택자 기준 공시가격 약 22억6000만~31억1000만원, 시가로는 약 32억2000만~44억5000만원에 해당하는데, 지난해 기준 이 구간 종부세 납세자는 5만9905명이었습니다. 실제 계산도 나왔습니다. 시가 20억원대 중반인 마포래미안푸르지오(전용 84.60㎡)를 60세 집주인이 10년간 보유·거주한 경우, 종부세는 현행 27만원에서 2027년 67만원, 2028년 119만원으로 늘어납니다. 재산세를 합친 전체 보유세는 422만원에서 670만원 수준입니다. 반면 시가 70억원 안팎인 압구정현대아파트(전용 131.48㎡)는 종부세가 847만원에서 2027년 2484만원, 2028년 5889만원으로 약 7배 뛰고, 전체 보유세는 2087만원에서 7554만원으로 3.6배 불어납니다. 같은 '보유세 인상'이라도, 어느 아파트냐에 따라 체감 폭이 이 정도로 벌어집니다.

실거주자는 보호, 비거주·초고가는 정조준

정부가 강조하는 원칙은 명확합니다. 시가 40억원 이하 실거주 1세대 1주택자의 부담은 최대한 자극하지 않되, 40억원 초과 고가 주택의 부담은 대폭 끌어올린다는 겁니다. 구체적으로는 실거주 1주택이라도 시가 30억원부터 종부세 부담이 늘어나기 시작하고, 40억원 이상 초고가 주택에는 중과가 이뤄집니다. 반면 비거주 주택은 훨씬 가혹합니다. 시가 20억원이 넘는 비거주 1주택의 종부세는 내년 4배 이상 뛸 예정입니다. 기존에 거주 여부와 관계없이 일괄 적용하던 종부세 기본공제도 손봤습니다. 거주 목적 주택은 공제액이 12억원에서 14억원으로 늘지만, 비거주 주택은 12억원에서 9억원으로 줄어듭니다. 여기에 종부세·양도세의 보유공제 및 장기보유특별공제 특례도 단계적으로 폐지해서, 2028년(종부세)과 2029년(양도세)부터는 '보유' 자체가 아니라 '거주'를 기준으로 세금을 매기는 체계로 완전히 넘어갈 예정입니다.

제 주변에도 은퇴 후 지방에 내려가면서 서울 집을 비워둔 채로 갖고 계신 분이 있는데, 이번 개편안 소식을 듣고 '이러면 계속 갖고 있는 게 맞나' 고민하시더라고요. 비거주 주택에 대한 부담이 이렇게 확 벌어지는 걸 보면, 그 고민이 괜히 나온 게 아니었구나 싶습니다.

왜 하필 지금, 이 정도로 강도로

이번 개편은 갑자기 나온 게 아닙니다. 지난해 정부가 강남 3구·용산구에만 적용되던 3중 규제(토지거래허가구역·투기과열지구·조정대상지역)를 서울 전역과 경기도 대부분으로 확대한 데 이어, 올해는 양도세와 종부세를 함께 올리는 증세 카드를 꺼낸 겁니다. 양도세는 장기보유특별공제를 손질해서 단순히 집값이 비싼 주택이 아니라 양도차익이 큰 매물을 겨냥했고, 종부세는 초고가·'똘똘한 한 채'를 정조준했습니다. 다만 이 조합에 대한 우려도 만만치 않습니다. 보유세를 강화하기 전에 거래세부터 낮춰 시장을 활성화시켜야 한다는 전문가 지적이 있었는데, 이번 개편은 보유세와 거래세를 사실상 동시에 강화하는 방향이라, 매물이 시장에 나오기보다 오히려 잠기는 효과가 나타날 수 있다는 반론도 나옵니다.

세수는 늘고, 첨단산업엔 감세

이번 개편안이 부동산 증세만 담은 건 아닙니다. 종부세 과세 강화와 비과세·감면 정비로 2031년까지 세수가 3조4000억원 이상 늘어날 전망인데, 반대편에서는 반도체·이차전지·AI로봇 같은 첨단산업의 국내 생산에 10년간 세액공제를 적용하고, 근로장려금 지급액과 청년·지역 세제 지원도 확대하기로 했습니다. 정부는 이번 개편의 방향을 잠재성장률 반등, 민생·지역 지원, 공정과세, 세제 합리화 네 가지로 정리했습니다. 요약하면 "고가·비거주 부동산에서 더 걷고, 성장산업과 서민·청년 쪽으로 돌린다"는 구조입니다.

제 생각엔 지금 시가 30억 안팎 아파트를 실거주 목적으로 갖고 계신 분들은 크게 동요하지 않으셔도 될 것 같습니다. 다만 비거주 주택을 하나라도 갖고 계시다면, 이번 기회에 계속 보유할지 정리할지 계산기를 한 번 두드려보시는 걸 권해드립니다.

지금부터 확인해야 할 것

이번 개편안은 아직 완전히 끝난 게 아닙니다. 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳐 국무회의를 통과해야 하는 절차가 남아 있습니다. 실제 적용은 세율 인상분 기준 2027년부터 단계적으로 시작되고, 거주 중심 체계로의 전면 전환은 2028~2029년입니다. 당장 세금이 오르는 건 아니라는 뜻입니다. 지금 시점에 하실 일은 딱 하나입니다. 본인 주택이 실거주인지 비거주인지, 그리고 시가가 30억원·40억원 구간 중 어디에 해당하는지부터 확인해두시는 겁니다. 그 두 가지만 알아도 이번 개편안이 본인에게 어느 정도 영향을 줄지 대략의 그림은 그려집니다.